티스토리 뷰
부동산 시장이 침체되고 있는 상황에서도 경매로 나오는 물건이 많아지고 있습니다. 오늘은 이러한 부동산 경매가 무엇인지와 경매절차 및 장단점, 그리고 주요 부동산 경매 사이트에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매란?
부동산경매란 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로 하여금 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각케 하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말합니다.
법원 경매의 존재 필요성에 관해 말하자면 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채무자의 재산으로 변제 받을 길이 있는데, 채무자가 자신의 재산을 스스로 처분하거나, 채권자에게 매매든 사적 경매방식으로든 처분하게 하여 그 매각 대금으로 빚을 해결하는 방법도 생각 할 수 있습니다.
그리고 일반인들에게는 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 제공합니다.
부동산 경매 주요 사이트
1. 법원경매정보 사이트
대한민국법원 경매정보 사이트입니다. 해당 사이트는 법원을 통해 정보가 공유되기 때문에 가장 정확한 자료들이 있습니다.
2. 마이옥션
마이옥션 사이트는 사설 사이트이며, 부동산 경매에 대한 많은 정보가 있습니다. 사이트에서 정보 찾기가 쉽게 구성되어 있습니다.
3. 인사이트옥션
인사이트옥션 사이트는 무료로 경매정보를 공유하는 사이트이며, 많은 경매정보가 올라와 있습니다.
4. 옥션원
옥션원 사이트는 가장 빠르고 정확하게 법원경매정보의 표준을 만들어 가고 있습니다. 경매, 공매, NPL 등 다양한 정보를 한 눈에 찾을 수 있습니다.
부동산 경매 절차
부동산 경매절차는 강제 경매와 임의 경매의 두 절차가 있으며, 큰 차이가 없으므로 강제 경매절차에 대해서 설명드리겠습니다. 강제 경매는 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그 중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 방법입니다.
경매 절차는 아래와 같은 순서로 진행하며, 대략적인 절차도 및 절차 설명에 대해서 알아보겠습니다.
1.경매신청 및 경매개시결정
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.
2.배당요구의 종기결정 및 공고
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.
3.매각의 준비
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 *최저매각가격[아래참조](최저입찰가격)을 정합니다.
4.매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다.
5.매각의 실시
① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다.
② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시 하지는 않습니다.
6.매각결정절차
그 후 법원은 매각결정기일에 *이해관계인[아래참조]의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.
7.매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 *대금지급기일[아래참조]을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.
8.배당절차
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
9.소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 *인도명령[아래참조]을 신청할 수 있습니다. 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.
부동산 경매 장단점
부동산 경매 시 장단점에 대해서 잘 확인해보고 진행하시기 바랍니다. 아래에 장단점에 대해서 설명드리겠습니다.
⭕ 부동산 경매 장점
1. 고수익성 보장
경매의 가장 큰 장점 가운데 하나가 부동산을 시세보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있다는 것이다. 실제로 경매는 재건축, 재개발은 물론 분양 아파트보다 수익률이 높아 수익성 면에서 가장 유리한 부동산투자이다.
경매는 경기가 불황일 때 투자 매력이 더욱 증폭되는데, 부동산 매매가격이 10% 하락되면 경매 부동산은 유찰 횟수가 한 차례 더 늘어나게 되어 20% 이상의 가격 하락이 유도되며, 경우에 따라서는 30% 이상의 가격 하락도 바라볼 수 있어 그만큼 수익률이 커진다 또한 정확한 컨설팅에 의한 투자를 할 경우 감정가와 시가의 40∼60% 정도의 가격으로 낙찰을 받을 수도 있다.
2. 간단한 절차
경매의 절차는 일반인도 직접 할 수 있을 만큼 간단하다.
입찰표에 경매 물건의 사건번호와 입찰액, 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 적어 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 입찰함에 넣기만 하면 된다. 이후 집행관이 자신의 이름을 호명하면 법정 앞으로 나간다. 낙찰되었다면 보증금 영수증을 받고 몇 주일 뒤 대금 납부 통지서를 받아 대금을 법원에 낸 후 소유권 이전 서류를 갖추어 법원에 신청한다. 법원은 소유권 이전등기를 대신해 주고 낙찰자에게 권리증을 내준다. 만약 낙찰이 되지 않았을 경우에는 입찰 당일에 입찰보증금을 돌려 받는다.
경매를 통해 부동산을 취득하면 토지거래 허가나 임야, 농지 등의 취득 이 일반 매매에 비해 비교적 자유롭고, 특히 공장 등은 허가에 걸리는 시 간과 비용을 절감할 수 있어 실질적인 부동산 소유의 절차가 간단하다.
3. 물건의 다양성
개인 및 회사의 파산 등으로 경매 물건이 날로 폭주하고 있고 부동산 경기가 하락하면서 양질의 우량 물건도 경매시장에 나오고 있다. 다양한 물건(종별, 지역별) 중 자신이 필요로 하는 물건을 쉽게 찾아 구입할 수 있다.
4. 물건의 정보가 명확하고 안전
공신력 있는 감정평가기관에 의해 가격이 평가되므로 일반 부동산에 비해 가격에 대한 신뢰도가 높다. 권리분석만 정확하게 한다면 권리관계는 일반 부동산보다 명확하고 안전하다. 최소한 사기성 부동산은 법원 경매 부동산에는 없다.
⭕ 부동산 경매 단점
1. 인도·명도의 문제
낙찰 대금을 납입하여 정당한 소유권을 인정받고서도, 인도나 명도를 하기가 일반 매매에 비해 쉽지 않은 경우가 있어 입주까지의 시간이 지연 될 수도 있다.
2. 정확한 권리분석 등 전문지식의 요구
일반 부동산은 쉽게 취득이 가능한 데 비해 경매 물건은 정확한 권리분 석을 통해야만 안전하게 소유권을 취득할 수 있으므로 비전문가에게는 위험성이 내포돼 있다.
3. 대금의 일시 납부
낙찰 대금은 입찰시 통상 10%의 보증금을 내고 약 한 달 이내의 지정 일에 일시납을 해야하므로 낙찰 잔금에 대한 부담감이 크다.
4. 경매 부동산 취득의 가변성
경매 목적 부동산과 관련한 이해관계인의 이의 제기로 소유권 취득이 늦어질 수 있고, 대금납부 전에 채무변제가 이루어지면 경매 자체가 취소될 수 있는 등 소유권 취득이 확정적이지 못하다.
5. 취득시 세금의 부담
일반 매매인 경우는 합의나 조정으로 과세표준이 낮게 잡힐 수 있으나 경매에서는 경매 낙찰가액 자체가 과세표준이 되므로 세부담이 비교적 크다.
